Межевой план. Правовой разбор

Процесс предоставления земельного участка начинается с этапа его образования. Ранее в одной из статей мы подробно остановились на процедуре появления обособленного надела с координатами.

Пришло время рассказать о втором шаге - межевании.

Заключение договоров аренды, купли-продажи недвижимости, да и любой другой сделки возможно исключительно с индивидуально определённой вещью.

Словосочетания «межевание земли», «кадастровый учёт участка», «размежевание территории», «кадастровые работы» достаточно часто встречаются при рассмотрении земельных вопросов. Именно с ними связано определение границ надела в натуре.

Как видно, присутствует два похожих друг на друга понятия «межевание» и «кадастровые работы». Разберёмся, как они соотносятся.

Межевание земель представляет собой комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка, определению его местоположения и площади (1).
Кадастровые работы - это определение координат характерных точек границ земельного участка, осуществление обработки этих результатов, в ходе которой определяется площадь объектов недвижимости и осуществляется описание их местоположения, проводится согласование местоположения границ земельного участка (2).
Очевидно, термины «межевание» и «кадастровые работы» касательно земли совпадают по содержанию, их возможно применять как синонимы.

Кадастровые работы уполномочен проводить кадастровый инженер.
В результате межевания им готовится важный для землеобразования акт - межевой план (3).

Перед межеванием участок должен быть образован - подготовлены и утверждены в уполномоченных органах схема расположения на кадастровом плане территории, проект межевания либо проектная документация лесного участка. В каждом из этих документов есть описательная и картографическая части, где участки и их границы определены.

Возникает вопрос - для чего тогда кадастровые работы с межевым планом, ведь процедура образования участка уже проведена?

Межевание является обязательной ступенью в ходе появления земельного участка.
Межевой план выступает основанием для осуществления государственного кадастрового учёта образуемого земельного участка (4).
Без межевого плана участок не будет зарегистрирован в Росреестре и, соответственно, юридически не появится (5).

По-сути, межевой план это мост между документом по образованию земельного участка и государственным реестром недвижимости. Он переводит сведения, появившиеся при подготовке документа по образованию ЗУ, на язык регистрационного учёта, является техническим инструментом для внесения данных об участке в ЕГРН.

Несмотря на важное место этого документа, о нём нет упоминания в отраслевых фундаментальных кодексах - Земельном, Градостроительном и Лесном.
Правовая регламентация межевания размещена законодателем лишь в 2-х специальных, связанных с кадастровым учётом федеральных законах «О кадастровой деятельности», «О государственной регистрации недвижимости».
Приведенный правовой подход достаточно странен.
Представляется, следствием такого расположения юридических норм служит недооценка многими специалистами в земельной и градостроительной сферах, а также смежных правовых отраслях важности процедуры межевания и её места в процессе предоставления земли.

Кратко разберёмся с 2-х блочной структурой межевого плана.

Графическая часть содержит

сведения кадастрового плана территории (или выписки из ЕГРН о ЗУ)
информацию о местоположении границ образуемого участка
схему расположения земельных участков

В текстовую часть включаются сведения

об образуемых земельных участках
об использованной геодезической основе
о согласовании местоположения границ ЗУ (6)

Отдельно отметим, наряду с межевым планом результатом кадастровых работ являются (7):

технический план (определяются характеристики построенного ОКСа для их фиксации в Росреестре)
акт обследования (документирование факта сноса ОКСа)
карта-план территории (при комплексных кадастровых работах, которые выполняются одновременно в отношении всех расположенных в одном кадастровом квартале земельных участков, в том числе образованных с помощью проекта межевания территории)

Для того, чтобы земельный участок появился, необходимо выполнить два обязательных действия.

Во-первых, его образовать.

Во-вторых, поставить на кадастровый учёт. Для этого в процессе межевания кадастровым инженером готовится межевой план и направляется в Росреестр.

Лишь после проведения регистрационных действий можно вести речь о юридическом появлении недвижимой вещи, которая далее становится частью гражданского оборота (выступает предметом продажи, покупки, аренды и т.п.).

Ссылки на источники информации
(1) п. 1.1. Инструкции по межеванию земель, утверждена Роскомземом 08.04.1996
(2) ч. 4.1 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»
(3) ч. 4, ст. 1, ст. 37 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»
(4) п. 7 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
(5) п. 2 ст. 131 Гражданского кодекса РФ
(6) части 5, 6, 7 ст. 22 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
Приказ Росреестра от 14.12.2021 № П/0592
«Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке»
(7) статьи 37, 42.1, 42.4 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»
ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»