Бизнесмен решил купить участок под магазин, офис, склад. Что нужно учесть в первую очередь. Правовой разбор
Многие предприниматели после долголетнего ведения бизнеса в арендованном помещении принимают решение о приобретении земельного участка для строительства. Казалось бы простая задача, подобрал перспективную территорию, заключил договор купли-продажи, зарегистрировал его в Росреестре и можно начинать процедуру строительства. Однако не всё обстоит именно так. Перед приобретением земли у частного лица, муниципалитета либо государства следует детально изучить выбранную площадь.
Рассмотрим основные параметры, которые повлияют и на цену земли, и на выбор участка.
Первый документ для обязательного изучения - Генеральный план города. Он состоит из картографической и описательной частей (1). На схеме увидим в какой функциональной зоне расположен участок. Если функциональная зона предусматривает размещение жилого фонда, то в выдаче разрешения на строительство промышленного склада местной администрацией будет отказано. Также по карте Генплана можно увидеть как будет развиваться прилежащая территория в ближайшие 20 лет. К примеру, через неё через 10 лет может пройти автомобильная дорога. Вторым важным нормативным актом являются Правила землепользования и застройки муниципалитета. Они также состоят из картографического и описательного блоков. По первому определяем территориальную зону. Затем находим соответствующий градостроительный регламент, в котором зафиксированы запреты и ограничения тер. зоны. Причём размещение магазина может быть прямо предусмотрено, либо для этого необходимо пройти дополнительные бюрократические и общественные процедуры (2). Так, если участок расположен в тер. зоне Ц-2 (общественно-деловая местного значения), то#nbsp;без каких-либо дополнительных согласований можно построить магазин площадью до 30 тыс. кв. метров, и только после общественных слушаний и разрешения местной администрации станцию технического обслуживания. А вот в зоне ЦС-3 (объекты культурно-зрелищного назначения) участок сразу разрешено использовать для возведения спортивного клуба, и только после дополнительных процедур для строительства гостиницы. В третью очередь следует проверить нет ли каких-либо запретов для использования земли. Таких ограничений существует достаточно много, их объединяет общее понятие «Зоны с особыми условиями использования территорий» (ЗОУИТ). Большую часть ЗОУИТ возможно увидеть на официальном ресурсе Росреестра - Публичной кадастровой карте. Наиболее часто в городах земельные участки пересекают санитарно-защитные зоны, охранные зоны газопроводов, иных линейных коммуникаций, а также объектов культурного назначения (ОКН). Эти зоны имеют очень строгие ограничения. К примеру, в защитной зоне ОКН строительство любых зданий запрещено. После определения вида ЗОУИТ, пересекающего интересующий участок, следует изучить нормативный документ, которым установлена зона и ограничения в ней (3).
Когда проведены подобные первичные исследования - возможно сделать предварительный вывод о реальной инвестиционной привлекательности участка, а значит и его коммерческой стоимости. Для исчерпывающего объективного аудита земли должны быть изучены 70 параметров. Обо всех них рассказано на нашем сайте во вкладке «О земле». Ссылки на источники информации (1) статьи 9, 23 Градостроительного кодекса РФ (2) статьи 30, 37 Градостроительного кодекса РФ (3) статьи 104, 105 Земельного кодекса РФ