Право

Апартаменты - проживание в нежилом помещении. Правовой разбор

Как минимум раз в жизни человек сталкивается с покупкой жилья.
В советское время действовала система распределения государственных и ведомственных квартир. На предприятии выдавали ордер, по нему гражданин СССР, простояв несколько лет в очереди, получал заветные однушку, двушку или трёшку.
Сейчас, во времена капитализма, в России наступил расцвет рынка недвижимости, появился огромный выбор в зависимости от цены, площади, расположения, конструктивных особенностей здания и многих других параметров.
Наряду с предложением жилых домов, коттеджей, квартир ряд застройщиков представляют к продаже для постоянного проживания апартаменты.
Такое слово звучит интереснее, чем какая-то банальная квартира, от него веет стилем, комфортом, буржуазностью.
Для того, чтобы не купить кота в мешке, следует чётко представлять правовую суть апартаментов.
Разберёмся как сейчас российское законодательство регламентирует это понятие.

Юридически существуют два вида апартаментов

Во-первых, согласно официальному документу Правительства РФ апартамент -  гостиничный номер высшей категории наряду с люксом и студией (1).
Апартамент должен соответствовать следующим требованиям:
  • общая площадь не менее 40 кв. метров
  • две и более комнат (гостиная (столовая) и спальня)
  • цветной телевизор
  • кухонное оборудование
  • двуспальная кровать размером не меньше 180 x 200 см
  • ковровое покрытие пола
  • зеркало в полный рост не менее 0,72 кв. метров
  • набор посуды (столовые приборы, набор тарелок, чашек по числу проживающих, емкости для приготовления или разогрева пищи)
Второй вид апартаментов - жильё в нежилом помещении, именно его предлагают девелоперы в качестве альтернативы квартире, и о нём пойдёт речь дальше.
Такие апартаменты пока имеют формализованое закрепление лишь в проектах федеральных законов.
В Государственную Думу России внесено предложение о введении понятия многофункционального дома.
Это расположенное вне границ жилой застройки здание смешанного назначения с апартаментами, то есть помещениями с жилыми и нежилыми функциями (2).
Несмотря на пробел в праве, апартаменты повсеместно строят, граждане их приобретают и используют для собственного проживания  либо сдачи в аренду.

Апартаменты дают собственникам определённые преимущества:

  • размещение в респектабельных районах
  • меньшая стоимость квадратного метра, в среднем на 30% (застройщики не тратят деньги на соблюдение многочисленных предписанных для жилья санитарных, противопожарных, градостроительных требований)
  • нет обязанности вносить платежи за  капитальный ремонт
  • расположение рядом с местом работы

Однако постоянное проживание в нежилом помещении вместе с плюсами таит и набор рисков:

  • отсутствие прямого законодательного  регулирования порядка проживания
  • невыплата социальных льгот (материнский капитал, помощь государства при оплате услуг ЖКХ),
  • нет преимуществ при начислении налогов
  • незащищёность от нарушения жилищных прав (освещённость, загазованность, вибрация, уровень шума)
  • невозможность постоянной регистрации по месту жительства, как следствие проблемы с обращением в поликлинику, устройством ребёнка в детский сад и школу
  • начисление оплаты за пользование коммунальными услугами, лифтами, общими коридорами по коммерческим расценкам
  • собственник здания вправе устанавливать плату за дополнительные услуги (охрана, консьерж-сервис, уборка помещений и двора)
К примеру, у инженера небольшого предприятия сын поступил в московский ВУЗ. Мать приобрела ему апартаменты площадью 35 кв. метров для комфортного проживания и качественной учёбы в столице.
Цена такого жилья получилась на 25% ниже стоимости однокомнатной квартиры в том же районе.
Однако в соседнем помещении разместилась типография, из которой круглосуточно доносились шум и вибрация.
Управляющая зданием компания выставила всем собственникам помещений цену за обслуживание общих площадок и охрану периметра 20 тыс. руб. в месяц.
Из-за реконструкции первого этажа холодную воду отключили на 7 месяцев.
В итоге, апартаменты проданы, в ипотеку приобретена квартира в Подмосковье.
При всей привлекательности и удобстве апартаментов, до юридического урегулирования этого вопроса на законодательном уровне приобретение нежилых помещений для постоянного проживания является рискованным.
Учитывая растущий интерес потребителя  к такой недвижимости, надеемся, что депутаты Государственной Думы России в ближайшее время определят правила игры.
Тем более, соответствующий план законотворческой деятельности подписан и реализуется (3).

Ссылки на источники информации

(1) постановление Правительства РФ от 18.11.2020 № 1860 «Об утверждении Положения о классификации гостиниц»
(2) проект Федерального закона № 488847-7
«О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в целях регулирования правового статуса многофункциональных домов и жилых апартаментов», 15.06.2018 внесен депутатом Государственной Думы ФС РФ А.Г. Сидякиным
(снят с рассмотрения)
проект Федерального закона № 1162929-7
«О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ в части регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи со строительством многофункциональных зданий» (на рассмотрении)
(3) пункт 28 Плана мероприятий ( «дорожной карты») реализации механизма управления системными изменениями нормативно-правового регулирования предпринимательской деятельности «Трансформация делового климата» «Градостроительная деятельность», утверждённого распоряжением Правительства РФ от 19.01.2021 № 48-р
2021-11-28 21:38 Земля