Апартаменты - проживание в нежилом помещении. Правовой разбор

Как минимум раз в жизни человек сталкивается с покупкой жилья.

В советское время действовала система распределения государственных и ведомственных квартир. На предприятии выдавали ордер, по нему гражданин СССР, простояв несколько лет в очереди, получал заветные однушку, двушку или трёшку.

Сейчас, во времена капитализма, в России наступил расцвет рынка недвижимости, появился огромный выбор в зависимости от цены, площади, расположения, конструктивных особенностей здания и многих других параметров.

Наряду с предложением жилых домов, коттеджей, квартир ряд застройщиков представляют к продаже для постоянного проживания апартаменты.
Такое слово звучит интереснее, чем какая-то банальная квартира, от него веет стилем, комфортом, буржуазностью.

Для того, чтобы не купить кота в мешке, следует чётко представлять правовую суть апартаментов.
Разберёмся как сейчас российское законодательство регламентирует это понятие.

Юридически существуют два вида апартаментов

Во-первых, согласно официальному документу Правительства РФ апартамент - гостиничный номер высшей категории наряду с люксом и студией (1).
Апартамент должен соответствовать следующим требованиям:

общая площадь не менее 40 кв. метров
две и более комнат (гостиная (столовая) и спальня)
цветной телевизор
кухонное оборудование
двуспальная кровать размером не меньше 180 x 200 см
ковровое покрытие пола
зеркало в полный рост не менее 0,72 кв. метров
набор посуды (столовые приборы, набор тарелок, чашек по числу проживающих, емкости для приготовления или разогрева пищи)

Второй вид апартаментов - жильё в нежилом помещении, именно его предлагают девелоперы в качестве альтернативы квартире, и о нём пойдёт речь дальше.

Такие апартаменты пока имеют формализованое закрепление лишь в проектах федеральных законов.
В Государственную Думу России внесено предложение о введении понятия многофункционального дома.
Это расположенное вне границ жилой застройки здание смешанного назначения с апартаментами, то есть помещениями с жилыми и нежилыми функциями (2).

Несмотря на пробел в праве, апартаменты повсеместно строят, граждане их приобретают и используют для собственного проживания либо сдачи в аренду.

Апартаменты дают собственникам определённые преимущества:

размещение в респектабельных районах
меньшая стоимость квадратного метра, в среднем на 30% (застройщики не тратят деньги на соблюдение многочисленных предписанных для жилья санитарных, противопожарных, градостроительных требований)
нет обязанности вносить платежи за капитальный ремонт
расположение рядом с местом работы

Однако постоянное проживание в нежилом помещении вместе с плюсами таит и набор рисков:

отсутствие прямого законодательного регулирования порядка проживания
невыплата социальных льгот (материнский капитал, помощь государства при оплате услуг ЖКХ),
нет преимуществ при начислении налогов
незащищёность от нарушения жилищных прав (освещённость, загазованность, вибрация, уровень шума)
невозможность постоянной регистрации по месту жительства, как следствие проблемы с обращением в поликлинику, устройством ребёнка в детский сад и школу
начисление оплаты за пользование коммунальными услугами, лифтами, общими коридорами по коммерческим расценкам
собственник здания вправе устанавливать плату за дополнительные услуги (охрана, консьерж-сервис, уборка помещений и двора)

К примеру, у инженера небольшого предприятия сын поступил в московский ВУЗ. Мать приобрела ему апартаменты площадью 35 кв. метров для комфортного проживания и качественной учёбы в столице.
Цена такого жилья получилась на 25% ниже стоимости однокомнатной квартиры в том же районе.
Однако в соседнем помещении разместилась типография, из которой круглосуточно доносились шум и вибрация.
Управляющая зданием компания выставила всем собственникам помещений цену за обслуживание общих площадок и охрану периметра 20 тыс. руб. в месяц.
Из-за реконструкции первого этажа холодную воду отключили на 7 месяцев.
В итоге, апартаменты проданы, в ипотеку приобретена квартира в Подмосковье.

При всей привлекательности и удобстве апартаментов, до юридического урегулирования этого вопроса на законодательном уровне приобретение нежилых помещений для постоянного проживания является рискованным.

Учитывая растущий интерес потребителя к такой недвижимости, надеемся, что депутаты Государственной Думы России в ближайшее время определят правила игры.

Тем более, соответствующий план законотворческой деятельности подписан и реализуется (3).

Ссылки на источники информации

(1) постановление Правительства РФ от 18.11.2020 № 1860 «Об утверждении Положения о классификации гостиниц»
(2) проект Федерального закона № 488847-7
«О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в целях регулирования правового статуса многофункциональных домов и жилых апартаментов», 15.06.2018 внесен депутатом Государственной Думы ФС РФ А.Г. Сидякиным
(снят с рассмотрения)
проект Федерального закона № 1162929-7
«О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ в части регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи со строительством многофункциональных зданий» (на рассмотрении)
(3) пункт 28 Плана мероприятий ( «дорожной карты») реализации механизма управления системными изменениями нормативно-правового регулирования предпринимательской деятельности «Трансформация делового климата» «Градостроительная деятельность», утверждённого распоряжением Правительства РФ от 19.01.2021 № 48-р