Право

Что такое ИЖС - категория земли, вид разрешённого использования или есть третий вариант? Правовой разбор

В последнее время увеличился спрос на индивидуальное жилищное строительство. Аббревиатура ИЖС довольно часто звучит с экрана телевизоров, встречается на страницах сайтов.
Что же такое ИЖС?
Категория земли, вид разрешенного использования или капитальный объект? Возможно ли разместить ИЖС на приусадебном, садовом участке, в огороде?
Давайте разбираться.
Законодатель классифицировал земли по 7-ми категориям исходя из целевого назначения. ИЖС среди них нет.
Термин «индивидуальное жилищное строительство» в нормативных документах и в практике используется в двух смыслах:
  • во-первых, это вид разрешенного использования земельного участка (ВРИ)
  • во-вторых, это вид объекта капитального строительства (вид ОКС).

ИЖС – это ВРИ


ВРИ определяется в местном нормативном акте – Правилах землепользования и застройки, которые, в свою очередь, должны соответствовать Классификатору видов разрешенного использования земельных участков (1).
Классификатор содержит ВРИ «индивидуальное жилищное строительство» (кодовый номер 2.1) и описывает предусмотренные в нём разрешения.
По Классификатору на землях ИЖС возможно:
  • разместить жилой дом
  • выращивать сельскохозяйственные культуры
  • возвести индивидуальный гараж и хозяйственные постройки.
Жилой дом здесь это отдельно стоящее здание с параметрами:
  • не более трёх этажей
  • не более двадцати метров в высоту
  • состоит из комнат и помещений вспомогательного использования
  • предназначен для удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с проживанием
  • не подлежит разделу на самостоятельные объекты недвижимости.
В Классификаторе приведены общие разрешения и запреты, а вот конкретизированы они в Правилах землепользования и застройки.
Например, подобный документ действует в Екатеринбурге (2).
По нему зона индивидуальной жилой застройки городского типа Ж-2, где предусмотрено ИЖС, имеет следующие ограничения:
  • минимальные отступы жилого дома от границ земельных участков - 3 метра
  • максимально земельный участок может быть застроен на 30%
  • минимальная площадь участка – 400 кв. метров.

ИЖС – это вид ОКС


Градостроительным кодексом РФ (3) введён в правовой оборот термин «объект ИЖС» (а именно, жилой дом с указанными выше параметрами).
Более того, законодатель приравнял понятия:
  • объект индивидуального жилищного строительства
  • жилой дом
  • индивидуальный жилой дом.

Где разрешено возводить объекты ИЖС?


Жилые дома разрешено строить на землях ИЖС, это вполне очевидно.
Наряду с этим, размещать объекты индивидуального жилищного строительства допускается:
  • на приусадебных участках, то есть личных подсобных хозяйствах, расположенных в городах (4)
  • в садах (5).

Таким образом, в настоящее время применяются два термина «ИЖС». Они имеют совершенно разные значения.
В одном случае это вид разрешённого использования земли, во втором – вид объекта капитального строительства, который можно возвести как на землях ИЖС, так и на иных участках.
Следует учитывать, что жилой дом, построенный на непредусмотренной для этого площадке, будет являться самовольной постройкой. К нему со стороны государства допустимо применение санкции.

Ссылки на источники информации
(1) п. 2.1 Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утверждённого приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412
(2) статья 32 Правил землепользования и застройки городского округа - муниципального образования «город Екатеринбург», утверждённых решением Екатеринбургской городской Думы от 19.06.2018 № 22/83
(3) п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ
(4) статья 4 Федерального закона от 07.07.2003 № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве»
(5) статьи 3, 23 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ»
2021-08-03 23:32 Земля