Категория земли, вид разрешенного использования или капитальный объект? Возможно ли разместить ИЖС на приусадебном, садовом участке, в огороде?
- во-первых, это вид разрешенного использования земельного участка (ВРИ)
- во-вторых, это вид объекта капитального строительства (вид ОКС).
ИЖС – это ВРИ
ВРИ определяется в местном нормативном акте – Правилах землепользования и застройки, которые, в свою очередь, должны соответствовать Классификатору видов разрешенного использования земельных участков (1).
Классификатор содержит ВРИ «индивидуальное жилищное строительство» (кодовый номер 2.1) и описывает предусмотренные в нём разрешения.
- разместить жилой дом
- выращивать сельскохозяйственные культуры
- возвести индивидуальный гараж и хозяйственные постройки.
- не более трёх этажей
- не более двадцати метров в высоту
- состоит из комнат и помещений вспомогательного использования
- предназначен для удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с проживанием
- не подлежит разделу на самостоятельные объекты недвижимости.
Например, подобный документ действует в Екатеринбурге (2).
По нему зона индивидуальной жилой застройки городского типа Ж-2, где предусмотрено ИЖС, имеет следующие ограничения:
- минимальные отступы жилого дома от границ земельных участков - 3 метра
- максимально земельный участок может быть застроен на 30%
- минимальная площадь участка – 400 кв. метров.
ИЖС – это вид ОКС
Градостроительным кодексом РФ (3) введён в правовой оборот термин «объект ИЖС» (а именно, жилой дом с указанными выше параметрами).
Более того, законодатель приравнял понятия:
- объект индивидуального жилищного строительства
- жилой дом
- индивидуальный жилой дом.
Где разрешено возводить объекты ИЖС?
Жилые дома разрешено строить на землях ИЖС, это вполне очевидно.
Наряду с этим, размещать объекты индивидуального жилищного строительства допускается:
- на приусадебных участках, то есть личных подсобных хозяйствах, расположенных в городах (4)
- в садах (5).
Таким образом, в настоящее время применяются два термина «ИЖС». Они имеют совершенно разные значения.
В одном случае это вид разрешённого использования земли, во втором – вид объекта капитального строительства, который можно возвести как на землях ИЖС, так и на иных участках.
Следует учитывать, что жилой дом, построенный на непредусмотренной для этого площадке, будет являться самовольной постройкой. К нему со стороны государства допустимо применение санкции.
Ссылки на источники информации
(1) п. 2.1 Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утверждённого приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412
(2) статья 32 Правил землепользования и застройки городского округа - муниципального образования «город Екатеринбург», утверждённых решением Екатеринбургской городской Думы от 19.06.2018 № 22/83
(3) п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ
(4) статья 4 Федерального закона от 07.07.2003 № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве»
(5) статьи 3, 23 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ»
