Дачная амнистия садового дома. Как стать настоящим собственником. Правовой разбор

В одной из предыдущих статей мы детально разобрали порядок дачной амнистии земельного участка. Перейдём к амнистии садового дома. Эти правила действительно очень запутаны. При их разборе мы в полной мере использовали идеологию ресурса Право Просто Инфо по переводу с юридического на понятный язык.

Каждый владелец загородного участка должен знать правила дачной амнистии. Ведь максимально упрощённый режим оформления садовой недвижимости не будет действовать бесконечно.

А вот общие, нельготные разрешительные нормы возведения жилья достаточно сложны в применении.

К примеру, только порядок получения разрешения на строительство состоит из 23-х пунктов, его описание занимает 2 листа текста (1). Его нужно будет соблюдать по окончании амнистии.

Суть дачной амнистии объектов капитального строительства.

На какие здания распространяется сокращённая процедура?

амнистии подлежат жилые дома и строения, а также объекты ИЖС, строительство либо реконструкция которых начались до 04.08.2018
эти ОКСы должны располагаться на земельном участке (дачном, садовом, для ИЖС, для ЛПХ в населённом пункте)

Легализовать постройки можно, если до 01.03.2026 направить в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган власти:

уведомление о строительстве (реконструкции),
уведомление об окончании строительства (реконструкции)
иные прилагаемые документы (технический план, свидетельство на землю)

Важная деталь: получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется (2)!

Из общего правила есть исключение, ещё более облегчающее оформление капитальных строений.
Если до 04.08.2018 в отношении объектов недвижимости уже осуществлен государственный кадастровый учет, то направление уведомлений о планируемых строительстве (реконструкции) либо об их окончании не нужно (3).
Здесь речь идёт о недвижимости, приобретенной (построенной) до 31.01.1998, права на которую до настоящего времени признаются без их регистрации (4).

Требования Росреестра для оформления амнистированного имущества.

Существует два варианта регистрации прав на ОКС по дачной амнистии:

обычный
упрощённый

Обычный порядок.
Он полностью соответствует описанным выше правилам.
Так, застройщик направляет уведомление об окончании строительства (реконструкции) объекта ИЖС или садового дома в орган власти, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство. Если нет оснований для подготовки уведомления о несоответствии построенного объекта Правилам землепользования и застройки, документации по планировке территрии, защитным и охранных зонам (6), это ведомство в течение 7 рабочих дней направляет в Росреестр:

заявление о государственном кадастровом учете и регистрации прав на объект
уведомление об окончании строительства (реконструкции)
технический план (должен быть представлен застройщиком)
соглашение об определении долей в праве общей долевой собственности на построенные (реконструированные) объекты (в случае множественности владельцев)

Если заявление не направлено в установленный срок, застройщик вправе направить его в Росреестр самостоятельно.
В этом случае уведомление, технический план, соглашение запрашиваются у органа власти Росреестром.

При наличии всех необходимых документов Росреестром производится государственный кадастровый учет и (или) регистрация прав на объект недвижимости (7).
На этом процедура амнистии закончена.

Упрощённый порядок.
С целью легализации домов, которые построены задолго до уведомительного порядка, процедура регистрации недвижимого имущества ещё более упрощена.
До 01.03.2026 допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) регистрации прав на ОКС на основании только двух документов:

технического плана
правоустанавливающего документа на земельный участок, если в ЕГРН не зарегистрировано такое право

Подчеркнём есть две особенности:

наличие уведомлений о планируемом либо оконченном строительстве (реконструкции) не требуется!
государственный кадастровый учет и регистрация прав на жилой или садовый дом осуществляются вне зависимости от разрешений Правил землепользования и застройки (8). О чем это говорит? Даже если на земельном участке не разрешено возводить жилой дом, права всё-равно будут зарегистрированы

Из общего правила есть исключение, аналогичное указанному в первой части статьи.
В случае, если до 04.08.2018 осуществлен государственный кадастровый учет жилого или садового дома (построен до 31.01.1998), то государственная регистрация прав на такие объекты осуществляется только на основании правоустанавливающего документа или записи в ЕГРН о земельном участке (9).

Разберём понятия и документы, на которые даны ссылки в статье.

Технический план объекта ИЖС или садового дома (ТП) состоит из графической и текстовой частей, создаётся кадастровым инженером, содержит информацию о границах земельного участка и контуре здания (10).
ТП подготавливается на основании (11):

декларации
проектной документации (при наличии)
уведомления застройщика о планируемых строительстве, реконструкции (при наличии)
уведомления, направленного органом власти, о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве, реконструкции объектов ПЗЗ, ППТ, ПМТ, ЗОУИТ (при наличии)

Декларация об объекте недвижимости составляется и заверяется правообладателем объекта недвижимости, в ней указаны параметры здания (этажность, материал стен, адрес, назначение), личные данные собственника (12).

Объект ИЖС

отдельно стоящее здание
не более 3 надземных этажей
высотой не более 20 м
состоит из комнат и помещений вспомогательного использования,
предназначено для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании,
не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости (13)

Размер государственной пошлины за регистрационные действия по дачной амнистии составляет 350 рублей (14).

Для применения правил дачной амнистии загородного дома следует

подготовить документы на землю и проект строительства дома (если сохранился).
пригласить кадастрового инженера для составления технического плана
оплатить гос. пошлину
обратиться с заявлением о регистрации в местную администрацию через МФЦ

Правила дачной амнистии размещены в нескольких законодательных актах. Сформулированы очень сложно для восприятия. Чтобы в них разобраться самостоятельно необходимо потратить значительное время. В статье мы прошли максимально просто по запутанному алгоритму. Советуем воспользоваться правом упрощённой регистрации загородной недвижимости. Это сильно сэкономит финансы, время, защитит собственность.

Ссылки на источники информации

(1) статья 51 Градостроительного кодекса РФ
(2) части 5, 6 статьи 16 Федерального закона от 03.08.2018 № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ»
(3) часть 6.1 статьи 16 Федерального закона от 03.08.2018 № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ»
(4) пункт 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
(5) часть 1.2. статьи 19 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
(6) часть 20 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ
(7) часть 1 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
(8) часть 12 статья 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
(9) часть 22 статьи 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
(10) статья 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», приказ Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений»
(11) часть 11.1. ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
(12) приказ Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений»
(13) пункт 39 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ
(14) подпункт 24 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса РФ