Снос здания ПРОМЭКТа, город Екатеринбург, Декабристов 20. Правовой разбор.
Общественный резонанс вызвали события, связанные со сносом здания по адресу г. Екатеринбург, ул. Декабристов 20. Поскольку юридическая группа «Право Просто Инфо» занимается доступным объяснением сложных правовых вопросов, мы собрали из открытых источников имеющуюся информацию о земельном участке и здании, расположенных по этому адресу. Представляем ниже правовую картину. Первый источник информации – Публичная кадастровая карта. Земельный участок имеет следующие параметры:
кадастровый номер – 66:41:0601034:2;
категория – земли населенных пунктов;
разрешенное использование – для многоэтажной застройки;
границы на местности – установлены;
площадь – 6 561 кв. м.;
кадастровая стоимость (определена 01.01.2020) – 89 796 142,35 руб.
Здание имеет следующие параметры:
кадастровый номер – 66:41:0601901:105;
название по данным Росреестра – «техникум»;
границы на местности – не установлены;
общая площадь – 12 424,9 кв. м.;
этажи – 5 надземных, 1 подземный;
материал стен – кирпич;
дата завершения строительства – 1929 год;
кадастровая стоимость (определена 01.01.2019) – 272 122 870,89 руб.
Второй источник информации – Генеральный план г. Екатеринбурга. Согласно Генеральному плану земельный участок расположен в районе двух функциональных зон:
общественная и жилая застройка, застройка производственных территорий с повышенными архитектурно-художественными требованиями,
многоэтажная и средняя застройка.
Третий источник информации – Правила землепользования и застройки города Екатеринбурга (ПЗЗ). Согласно ПЗЗ земельный участок расположен в территориальной зоне Ц-2 (общественно-деловая зона местного значения). Для зоны Ц-2 разработаны специальные правила (градостроительный регламент). В силу этого документа зону Ц-2 можно использовать без получения дополнительных разрешений для строительства, в частности для размещения:
заведений общественного питания, медицинских учреждений,
среднеэтажной и многоэтажной (высота до 100 метров) жилой застройки,
объектов торговли (общей площадью до 30 000 кв. м).
После проведения специальных разрешительных процедур, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ, возможно на участке осуществить:
многоэтажную жилую застройку (высота свыше 100 метров),
размещение объектов торговли (общей площадью свыше 30 000 кв. м, но не более 50 000 кв. м).
Пересечение с защитной зоной
При детальном изучении приведенных документов установлено, что земельный участок № 66:41:060103:2 имеет пересечение с защитной зоной № 66:41-6.7831 объекта культурного наследия регионального значения «Усадьба купца В.С. Потапова», и входящих в его состав других ОКН регионального значения (согласно картографической части ПКК, см. фото, скан с сайта https://pkk.rosreestr.ru/). Приказом управления государственной охраны объектов культурного наследия Свердловской области 25.09.2020 № 825 утверждены границы защитной зоны объекта культурного наследия «Усадьба купца В.С. Потапова». Этот документ запрещает в границах защитной зоны:
строительство объектов капитального строительства (ОКС),
реконструкцию ОКС, связанную с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади).
Такой же запрет для защитных зон предусмотрен статьей 34.1 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ». Оговоримся, что эти сведения предварительные, интересующиеся вправе запросить в Росреестре официальную информацию.
Для правомерного использования участка и проведения строительных работ следует учитывать как приведенные разрешения, так и имеющиеся ограничения.